成都交易量还在降 哪些开发商“气定神闲”？

三个月了，圈内外口水战不息，但并不妨碍市场交易量无情下滑。2007年10月，成都五城区成交了10785套，减少了1413套。本月成交量创连续三个月来的最低；2007年11月 共成交了10511套，减少了274套；2007年12月成交总量为7707套，比上月少成交了2804套； 2008年第一周，成都全市商品房住宅累计交易约956套，较上周减少781套，环比下降48.04%；新年第一周二手房二手住宅共成交368套，环比下降53.77%…… 数据统计很无情，但比其他城市好些，据说重庆新年第一天卖房仅20套左右。等了三个月了，成都开发商有些坐不住，开始蠢蠢欲动，试图推盘，但市场并没有太多反应。习惯营销环节顺风顺水的开发商们有些受不了，“我们开盘两个月了，卖了20多套，而且价格优惠很大。”城南一楼盘营销负责人无奈表达真相。 成都楼市春天有多远？ 哪些开发商“气定神闲”？ 并不是所有开发商都在沮丧，尽管月交易量已下滑到7000多套，但至少有些楼盘在瓜分这一正在缩小的蛋糕，他们的冬天不寒冷。 无先见之明，有后顾之忧。这是目前一家卖得还不错的开发商总结的道理，这句足以气晕当下大多数同行的话，其实并不是其取胜市场的真理。专门去其项目看了一下，户型90平方米以下，总价35万元以内，其受众基本上是“必买一族”的一次性购房者，项目好卖，得益于其当初认为“苦不堪言”的“90/70”政策，可谓祸兮福所依，福兮祸所伏。 不止这家开发商，细看成都最近销售排名前列的项目，2007年11月东郊·红枫林、神仙树大院、乡卿城、锦城名都、锦隆时代、锦江城市花园（一至六名）；2007年12月冠军华润二十四城、亚军西城天下，橙花风景和东郊.红枫岭四号地块并列第三……除部分品牌强推之外，大多数项目名不见经转，销售出彩不外乎价格便宜、户型合理赠送面积大、优惠多等原因，不存在有先见之明。从产品类型看，主要集中在低端市场。 有些产品仍有空间 尽管这些“乱世枭雄”们大多数有些运气成份，却多多少少给了同行们一些启示。 这些销售不错的项目，大多数是一次置业者的首选，而稍微冷静的一次置业者都明白，自己买房与否，与政策调控和外界因素基本无关。与此相对的是，高端物业并不应该受宏观调控影响。毕竟能消费顶级产品和稀缺性资源物业的受众，都比较理性（或者说比较不在乎购买承受能力），很清楚房地产的远期投资价值和高端物业自身的长期价值。2007年10月之后，城南推出的几个别墅项目销售还算不错，也许能说明问题。 淡季哑火 是在怀疑自己的产品还是怀疑自己的能力？ 既然“宏调”主要针对投机炒房者，占总量大部分的中端产品自然首当其冲。我不反对大多数中端产品开发商“当下营销无用论”的观点，毕竟像恒大这种一个月广告费用数百万却效果甚微的项目不在少数。但这种观点如果被所有开发商都接受，则成了一种怪现象。如果产品开发已达到一定程度，如箭在弦上不得不发，难道也有胆识去等待市场自然回暖？这个期间的博弈，开发商是有风险的。就像市场大好时，购房者等待调控期来临一样！ 遗憾的是，适应了大势看涨期基本上无营销状态的开发商们，并没有在市场思考期冷静判断，而是一片惶恐，犹如末日来临。据说一些在成都牛B烘烘的几家品牌，“宏调”一至，其受影响最大的竟然是其开发的高端产品系列！而且几乎豪无办法，是对自己产品高端品向的怀疑？还是对自己营销能力的怀疑？ 不是做营销的，但相信这个时期应该是营销高手们大显身手的时候。 据说1月5日金科一城开盘，300多套房源销售一空，而且均价在5000元/平方米以上。如此成绩，在此时应算出彩。除了立体的广告宣传造势外，开发商聪明之处在于，推出的户型大多数为小户型。不管如何，开发商的营销仍然起到了引导作用。 成都楼市今冬不会太长，但一定有个过程，是随大流，还是显身手。选择在开发商，不过，即使月交易量只有7000多套，也能说明市场有机会，说明营销有机会。 不要期望像最近两个月排名靠前的开发商一样，依靠运气在漫漫冬季“存活”下来，不如想想自己的产品是否能承受理性购房思维的检阅，或者调整一下产品出牌顺序，高调一点，也造一个“马太效应”。