楼市评论：多种因素导致跳水 可能出现楼市负翁

　　●说法 　　多种因素导致跳水 　　是什么原因造成了2月底、3月初东莞城区楼市，一批主力楼盘也出现价格跳水呢？业内人士分析了五种原因。 　　世联地产东莞分公司总经理柴园表示：“一方面是2008年市场的供应量太大了，尤其是经过去年下半年不少发展商出于对市场的观望放慢推货速度，因此今年上半年将出现一个集中的推盘高峰，供应加大而消费者仍然在观望，因此供求关系决定了一部分发展商必须降价来吸引成交。另一方面，由于今年为数不少的台资、港资等企业撤离东莞，人民币升值、劳动合同法的实施等，再加上东莞的产业转型，东莞市的经济将出现一个小拐点，因此一批企业管理人员、中高层可能会对东莞市场失去信心，因此2008年东莞市场可能需求不足，主流发展商对这些现象看得比一般消费者要透，因此主流发展商主动降价也是尽早吸引购买的聪明之举。” 　　而今年1、2月份持续影响南方的罕见寒冷天气，造成了前2个月很多楼盘看房的客户和成交持续惨淡，再加上春节大部分楼盘都处于休假状态，2月5日至2月13日春节前后9天，东莞全市仅成交住宅3套……这一系列因素使得很多公司第一季度财务周转不灵，尤其是万科这样的上市公司财务报表“会很难看”，因此也促成了大部分楼盘开始在2月底、3月初降价。 　　持续“利空”的宏观调控和消费者的观望情绪，也是东莞这一轮房价“跳水”的主要原因。有发展商表示：2008年全国金融政策为“从紧”，春节后金融系统传来的消息对房地产开发贷款的增量仍是重点审查和控制，再有广州限价房开售，广州、深圳、上海、重庆等多个城市房价都在下跌等，发展商开始对市场失去信心；而在去年10-12月多个楼盘一系列小幅度促销后，反而更刺激了消费者的等待心态，如果价格不是一次降到位，消费者是不会出手的，这一轮“4000元”房就是在这种背景下出台。 　　●影响 　　可能出现楼市“负翁” 　　从2000至2007年，东莞房地产市场一直处在上升态势中。而经过2008年这一轮主力发展商的“跳水”价格后，东莞房价还会不会继续下跌，东莞楼市有没有可能出现像香港“金融风暴”中一样的大量楼市“负翁”，许多购房者都在担心着东莞楼市的后续发展。 　　以万科运河东一号为例，去年9月23日万科运河东一号推出了一批精装修两房三房，均价7800元/平方米，不少消费者是以8000多元/平方米的价格买入。以一套120平方米的三房8000元/平方米买入计算，房产总价96万，首付三成后银行贷款为67万。如果房价继续下跌，比如说该套房产在二手市场或者到银行估价时，毛坯价格只能值4500元/平方米(就算计上装修款800元/平方米)，房产总价也只有63.6万左右。也就是说有可能房产的总值也不及所欠银行按揭款―――即出现负资产情况。有东莞银行界人士表示：一旦东莞楼市出现大量“负资产”情况，可能造成已经供楼的消费者断供，从而产生一系列的社会及金融问题。 　　那么东莞楼价会否继续下跌呢？发展商与业内人士也发生了严重的分歧。金地、万科等主流发展商在接受采访里都表示：房价不可能持续下跌，从开发成本来看，2008年主要建材的报价，钢筋、水泥、沙、砖、碎石等无一不涨价，《劳动合同法》实施后人力成本也上涨千元左右；再加上地价，东莞市从2000年开始试行土地的招拍挂制度，目前中心区地价基本都在2000元/平方米左右，因此中心区品牌楼盘楼价5000-6000元已经是相对合理的价位，不可能再降了。但是世联地产及瑞峰地产等的资深顾问表示，2008年房价降价的“底线”在哪里目前还真不说清。因为东莞是一个很特殊的市场，不排除一些当年以“零地价”或者很低的地价拿地的发展商进一步低价争抢市场；还有一些小项目或者单体楼，这些发展商本身就是从别的行业转投地产，他们也很有可能抱着“少亏则是赚”的心态从市场溃逃。因此，2008年东莞楼市后续发展如何，还要看消费者的心态与市场大环境。