一夜之间突然成鸡肋 “失控”限价房尴尬的游戏

　　一夜之间，本为调控房价而生的限价房突然成了鸡肋。 　　2月27日，广州第二个限价房项目万科城新里程限价房公开摇珠，来到现场的市民还不到10位。而广州首个限价房项目保利西子湾的销售情况也不理想。直到2月中旬，保利西子湾还有219套限价房没有售出，占了总量的1/4。 　　登台之前千呼万唤，登台之后冷冷清清，广州的限价房到底出了什么问题？这对正在抢建限价房的其他城市又有怎样的启示呢？ 　　1.3万套“鸡肋” 　　统计显示，广州2006年、2007年拍出的限价地大多在今年形成产品供应市场。万科此次推出了512套限价房，龙光集团科学城项目、中海金沙馨园等限价项目也基本达到预售条件。合富辉煌市场研究部的数据显示，今年广州会有1.3万套限价房推出。 　　合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江表示，2008年广州共有6.5万套的商品住宅供应市场，与去年相比总体增幅不大，但如果加上1.3万套限价房，广州今年的供应就达到7.8万套，接近2002年广州房地产供应最高峰的数据。 　　一方面是供应充足，另一方面却是需求被压抑。广州市国土房管局副局长黄文波表示，今年1月，广州10区一手住房成交均价9766元每平方米，这是去年10月以来首次单价低于万元，比去年12月下降近8%。更令管理层揪心的是，1月的数据显示，销售量仅为35万平方米。“这只有往年正常交易量的一半。”黄文波说。而从各方面的数据来看，2月份广州楼市依然低迷。 　　量价齐跌，广州楼市似乎进入“崩盘”前夜。据接近政府的人士表示，两会召开前，政府部门多次开会讨论此事，谨防香港“八万五”政策在广州重演。1997年，香港政府为了平抑疯涨的楼价，宣布每年将供应8.5万套住宅，同时加大廉租房供应量。但该政策推出时，亚洲金融危机爆发了，香港楼市一落千丈，下跌了近10年，直接导致了“负资产”群体的涌现。 　　1.3万套限价房生在这个时候，其尴尬可想而知。 　　尴尬的游戏 　　不妨回顾一下限价房的产生过程，广州第一块限价地拍卖时，区域周边的商品房均价在5000元每平方米左右。当时保利以限价6500元每平方米拍下此项目时，在社会上引起空前讨论，矛头对准了限价房“是限价还是抬价”。房管局为此发文解析说，基于金沙洲未来地位等原因，这是经过充分论证后定下的价格。 　　果然从2006年开始广州楼价飞涨，地价也迎来了一轮又一轮的飙升。政府的“先见之明”一时被传为佳话。但是风云突变，2007年第四季度调控加大，广州楼价下挫，连带地价也一再下调。前三季度供不应求的土地，突然流拍连连。在首个限价房项目开售前后，甚至有开发商私下表示，现在区域的土地价值已经回落到2006年地价飙升之前。 　　如果这纯粹是环境变化带来的风险，开发商可以通过加快建设进度或销售速度来化解。问题是限价房的身份尴尬。“看似市场又带很浓的行政计划色彩”，满堂红地产研究部主任肖文晓这样评价限价房。 　　项目虽然由开发商出资出力开发，但销售时间、销售规则、销售价格等的最后决定权却不在开发商。广州市房管局局长谢晓丹在广州市两会期间向记者透露，今年将根据市场情况调整限价房的供应。换言之，广州10个限价房的推出时间最后还是由政府拍板。 　　以保利西子湾为例，项目在去年11月已经可以开售，但直至今年2月才正式摇珠销售。保利内部人士曾私下向记者表示，如果项目能在去年11、12月推出，绝对会第一时间被人抢光。但由于售期延后，推出后仍然有1/4的房子没有卖出，摇珠销售的过程又得重新再来一次。而且销售价格还需与国土房管局重新商量议定，开发商的预算再次被打乱。 　　一位金沙洲限价房项目的负责人表示，当年他们之所以参与限价房开发，看中的就是限价房虽然利润率不高，但可以快速回笼资金。“但现在看来，这基本属于空想。其实我们的房子也已经达到预售条件了，但现在依然没有确定销售时间”。 　　2月底，《上海证券报》撰文表示，广州限价项目的利润率高达240%。对此上述开发商的项目负责人颇有些无奈，“部分限价项目的出让协议中，的确允许按一定比例开发普通商品住宅”，但这些普通住宅所占的比例并不大，基本只占项目的20%。而且这些产品的利润最多与市场商品住宅接轨。“何来240%之说？”。 　　而且限价项目中的普通商品住宅必须在限价房售完后才能销售。总而言之，回笼资金是“遥遥无期”，该人士表示，“如果是纯粹商业考虑，今后将尽量避免参与开发限价房”。 　　重定规则？ 　　有业内人士直指“限价房本身就是一个怪胎”，政府希望通过限价房调控房价，但又不愿为限价房“买单”。正是由于这种尴尬导致了限价房今天的“鸡肋”。肖文晓觉得最好的解决方法是为限价房重新定位：“按照香港‘公屋’模式，政府按照每年的土地收益的一定比例进行限价房建设，再根据各个年份建房的成本以及居民收入水平制定出‘保本微利’的价格。”但前提是政府需要“出资兴建”，重新制定游戏规则，政府愿意吗？ 　　在今年广州市两会中，国土局局长谢晓丹宣布，继续维持现在经济适用房（廉租房）、限价房、商品房的供应结构。在政府眼中，限价房还是非常有效的调控工具，还没有重新制定规则的必要。 　　但他也表示，广州今年没有增加限价房的规划。房地产专家丛诚认为，这主要是因为“限价房推出目的主要是为了平抑房价。政府部门既要防止房价短期大涨，也要防止房价短期骤降”。 　　其实在政府作此表态前，已经有所行动。早在2月3日广州市国土房管局联合市规划局公布的《2008年住房建设计划》中，政府已对防止广州崩盘加添保险措施。 　　在今年的土地供应计划中，广州一改5平方公里的硬性指标，首次采用所谓弹性方式，如保障型住房用地为0.5至0.9平方公里，商品住房用地供应为2.5至4平方公里。也就是说，如果楼市平淡，政府可以通过减少放地来宏观调节，从而避免楼价大幅波动，让整个市场趋于理性。 　　广州市市长张广宁也在两会中明确表示。限价房不是每个时段都建。市场上90平方米以下中小户型房价趋于合理的情况下，限价房就少出甚至是不出。什么是趋于合理？“我们认为，当‘夹心’人群的收入跟房价接近或者是差不多的时候，房价就是比较合理的”。 　　另一方面，尽管政府官员一再强调土地收入占广州财政收入并不高，但根据广州市财政局向市人大会议递交的2008年预算报告显示，今年广州土地出让金预计收入180亿元，比2007年预算翻一番。“土地金库”仍旧是地方财政的重要来源，这恐怕也是限价房停建的原因之一。