银行不接招 成都房地产商欲三招寻钱“过冬”

银根紧缩，让长期习惯了依附于银行过好日子的房地产企业一夜间断奶断粮。成都好几家商业银行房地产信贷部门负责人向记者透露：几乎为地产融资打上封条。在此背景下，成都房产老板们为了避过这场“寒冬”，不得不走上一条寻钱之路。 3月19日晚7点过，电视台播放的一条新闻让正在吃饭的孙志强（化名）心里“咯噔”了一下。就在一个小时前，央行突然宣布再次上调存款准备金率0.5个百分点，一次性冻结资金约2100亿元。这让原本就很紧张的信贷资金变得更加难贷。 孙志强在成都一家房产公司任职分管财务的副总经理，央行的举措让他倒吸了一口冷气。公司账户上的流动资金原本已捉襟见肘，央行再把资金收紧，他真不知道下一步该怎么办。 孙志强说，公司注册资本1亿，在成都算是中等偏小的房地产企业，“如今银行贷款谨慎，我们这种受影响最大。” 两天前，孙志强鼓足勇气，再次拨通了合作多年的一家商业银行信贷部负责人电话，希望找点资金以解燃眉之急，得到的答复依然是“今年别的项目都还好说，房地产真的很难”。有银行的人私下向他明说，上面有要求，如果是贷款做房地产，基本上都不批。 成都一家股份制银行零售部负责人向记者称，每个季度总行都会召集开会研究信贷投放，今年基调就是审慎投资房地产。这位负责人称，并非不想给房产公司贷款，主要是心里有点虚。据说，该行今年原则上是只收不放。 在另外一家大型国有银行，其房地产信贷部门负责人说得更直接，“没有特殊情况，今年基本不增加新客户，只做存量。”据称，即便存量客户也不再是一次性放款几个亿，留着开发商随便用，而是根据项目进度陆续投放贷款。据悉，对于在别的银行还未结清贷款的房地产企业，该行今年不接受。 记者在采访中了解到，控制信贷额度，严格筛选客户，这已成为各家银行的共识，某银行人士称，“虽然不便公开对外说，但都是这样操作的。” 开发商被迫放缓开发进度 所谓人穷志短。平时看上去风光无限的房产公司老板，面对没钱的日子，也不得不调整公司经营思路。 “资金不够，我们只能放缓开发进度。”孙志强告诉记者，土地价、工程款、报建费用等都在涨价，如果筹集不到足够的资金，公司只好分期开发，将周期延长，比如一个10万平方米的楼盘就要分几次开发，一边回笼资金一边再继续开发。 一家房产企业的常务副总冯皓（化名）说，开发普通住宅，除了35％左右的自有资金，银行贷款占到30％，剩余部分基本靠预售来完成。今年，各家银行严格执行“封顶才放按揭贷款”的政策，迫使开发商需要自筹更多资金，虽然公司依然看好房地产业，也坚信成都房价不会大幅下滑，但如果没有很好的项目，“我们宁愿适当休息一下，多练练内功。” 中小型开发商日子不好过，知名品牌的房产公司的日子也不好过。一位开发商在和记者聊天时感叹，当寒冬来临时，再强壮的身体也需要找足衣物御寒。 寻钱计1信托 信托公司电话成热线 上周一刚上班，衡平信托某业务部门经理就接到一笔生意，一家成都本地的房地产企业找到公司，希望以信托模式融资。据说，新年之后，这位经理办公室的电话就几乎变成了热线，短短1个多月，他接待了20余起类似的房地产企业，都是希望筹集些资金，“需求很大，但真正办成的只有两三笔。” 该经理说，自从今年国家实施从紧货币政策后，一些中小型房地产企业融资就遇到了难度，来找公司筹资的这类企业明显比往年要多。据说，有的银行今年在收回贷款后不再续贷，这让那些已拿到土地但缺报建资金的开发商很恼火，而去年年底开始施行的封顶才能发放按揭贷款的政策也在无形中卡住了开发商回流资金的通路。 相比银行而言，信托公司最大的优势是没有存贷比限制，所融资金可全部以贷款形式发放给企业。但是，信托新规让每个项目的资金筹集量大幅下滑，“以前我们一个项目能融资3个亿，现在最多只有3000万～4000万元。”据称，这使得部分合乎公司要求的房地产企业不能一次性资金到位，生意最终谈不成。 还有一点很重要。文栋告诉记者，银行贷款通常到期后能够续贷，而信托公司不一样，到期时必须立即归还，有开发商对今年市场信心不足，担心无法按期还款，“这种情况在以前是根本不存在的。” 寻钱计2“过桥” 找人曲线获取贷款 “银行这条路走不通，只好另想办法，活人总不能让尿憋死嘛！”冯皓言语中带着些许调侃，但看得出来他心情并不轻松。 记者见到冯皓时，他公司里的人很少。据他说，最近资金不宽裕，也没什么好项目，很多职员都在外面找业务、找资金。 冯皓说，通过信托公司融资是不错途径，但对方要求的门槛也不低，真正能很快筹集成功的为数不多，找施工企业垫资则是最为常见的一种融资方式。据了解，开发商在拿到项目后，为了推进工程进度而又不愿掏更多资金，往往会出让一部分利润，让施工单位代为垫资修建，“只要有钱赚，双方都能接受。” 再有一种，就是“过桥”。冯皓举例说，去年在春熙路附近有一个项目，开发商在取得土地后资金显得比较紧张，为此他特意找到一家本地的大型国有企业，双方合作来获得贷款。 据称，这家大型国企不是专门做房地产的，在银行又有足够授信额度，“银行不愿单独给开发商放款，但如果有这种大型企业参与，并有足额担保，获得贷款就容易多了。”据了解，通过合作，他们顺利获得了银行8000万元贷款，银行开给大型国企的授信额度也没浪费，到头来大家都有利润。 同样是“过桥”，还有一种操作模式。比如A公司和B公司同属一家集团企业，A是做房地产的，B是做商贸物流的，A公司今年从银行融资已非常困难，为了让其渡过难关，B公司以自身名义向银行申请一笔贷款，然后再“想办法”通过内部调剂转移到A公司。 寻钱计3短拆等 大公司也频频出招 融资渠道远不止这些。记者获悉，有的规模不太大的房地产企业，通过增资扩股吸引外来资金，包括境外的投资基金；另外一种就是短期拆借，这里所指的短期拆借，既包括通过担保公司、财务公司等私底下高息筹资，也包括从一些财大气粗的企业临时借款；对于房地产上市公司来说，他们还可以发行债券或增发股份来筹集资金。 记者在调查中发现，最近两个月还有一个很典型的现象，多家国内有名的房产公司纷纷联手银行，通过所谓的青年置业计划来促销旗下楼盘，有的甚至推出直接降价、买楼送装修基金等模式迅速回笼资金。