保障性住宅利润达20%？
从位于北京市南三四环之间的丰台区地铁五号线南端终点——宋家庄站东北口一出来，是一段宽不足两米的高高围墙。与这段围墙隔着马路遥相呼应的，是另一堵更高的围墙。一辆接一辆的拉土车从两个围墙口进进出出，扬起一阵阵灰尘。
2008年3月后的每天下午，一位75岁的李姓老人和几个老伙伴都在围墙外面的废墟下晒太阳：“谁不想住楼房呢？我天天来看。去年开始的政策有变啦。”
围墙里的楼盘，是北京万科企业有限公司在北京市丰台区宋家庄一带开发的两限房红狮涂料厂项目。2007年7月，在北京第二批“两限”房招标中，北京万科企业有限公司以5.9亿元竞得这块丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅项目。
按照北京市规划委发布的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，此项目总建筑规划面积18.4万平方米，于2007年年底开工，2008年3月份开盘销售，2009年底竣工。
招标后，北京万科企业有限公司相关负责人公开表示，该项目将包括1800余套限价房，总建筑面积13.6万平方米，套型面积均在90平方米以下，主力户型为70至80平方米的两居，销售限价6200元/平方米。
宋家庄地区原来是北京市著名的化工区。90年代中期开始，北京市化工三厂、北京市红狮油漆厂等化工企业纷纷停产搬迁。对于大半生居住在化工区的李姓老人来说，这个价格使他看到了住上新房的希望。
宋家庄是北京市地铁五号线的终点，同时也是亦庄轻轨的起点。未来这里将成为北京南城的交通枢纽。
与此相距不远，方庄桥南文成建筑楼盘内的商品房，目前的均价在每平方米15500元左右。
地产巨头介入保障房
李姓老人所说的“政策有变”，是各部委针对中低收入群体所颁发的一系列保障政策的结果。
2008年3月3日，国税总局、财政部下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁税收政策的通知》，分别对建设廉租房、经济适用房，购买及出租经济适用房以及出租房屋租赁税规定了不同程度的减免政策。
其中，对房地产商最有诱惑力的，是“对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。”
而此前的1月18日，人民银行和银监会刚刚共同发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，对建设经济适用房的房地产商给予优惠，分别在利率、期限、项目资本金方面做出特殊规定，如规定“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”；并“放宽贷款期限，明确贷款期限原则上为三年，但考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，做了特殊规定，贷款期限可放宽至五年”。此贷款管理办法于2008年2月18日起开始实施。
一系列的贷款和税收优惠，使宏观调控背景下资金链吃紧的房地产商看到了希望。
率先转身的，是中国最大的房地产商万科集团。
2007年，万科集团开始在广州建设全国第一个廉租房项目万汇楼，这个位于广州市广佛高速公路、金沙洲边上的“万科土楼”，被看作中国房地产开发巨头进军保障性住房建设的风向标。此后，万科先后介入了北京、武汉、深圳等城市的保障性住宅项目。
2007年12月14日，在北京市的5块土地拍卖中，SOHO中国有限公司以22亿元拍得中关村甲三号地。在这个地块的规划上，除商业写字楼和公寓之外，还将有一定比例的廉租房。SOHO中国有限公司董事长潘石屹在投标书上承诺:要将“廉租房做成精装修的房子”。
北京富力城房地产开发有限公司副总经理邬琳对《中国新闻周刊》透露，富力地产目前也参与到保障性住房的建设中，正在朝阳区常营乡兴建的富力阳光美居，就是由两限房和廉租房组成，全部项目计划于2009年年底前完工。2008年2月26日上午，富力阳光美居项目正式进入全面开工阶段。
根据北京市土地储备中心公布的中标结果，与富力地产一同拿到常营乡保障性住宅项目的，还有北辰实业和保利地产。他们分别拿到了其中的三个地块。
开发商向保障性住房投出橄榄枝与潜在的市场有关。
2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。
这个被称为“24号文件”的意见，是自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容，是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
“24号文件”发布两个月后，国土资源部明确提出，2008年用于廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设的用地不能少于住宅用地总量的70%。
北京市也在“24号文件”发布后，提出了“3年内增加1000万平米经适房和1000万平米两限房”“‘十一五’北京将建3000万平方米保障房及两限房”“2010年北京保障性住房将占新建住房1/4”等具体目标。
这个70%和政府对房地产业的新动向，被众多房地产商认为是房地产转型的重要转折点。
“很多大的房地产商已经进入或者公开表达意愿进入保障房建设市场，这说明他们已经意识到了国家对整个房地产行业的转变。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰同样认为这将是一个“180度的大转弯”，他对《中国新闻周刊》说。“需要住房的绝大部分毕竟是普通老百姓。”
本刊记者/孙春艳(文) 实习生/于佼佼(文)
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保障房大规模入市前夕 房地产商盘算"三岔口"
（来源：观察报）
向左转，向右转？中国的房地产商们正在给自己算一笔账，以便决定是否进入利润极低但却总量庞大的保障性住房领域。
在中国最高决策层力推保障性住房的政策导向下，开发商们的处境很微妙。
国家建设部最新公布的部分地方政府“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的1/5，高的则达到1/3，远超出业界预期。
而继财政部出台 《规范廉租住房保障资金管理》，央行和银监会联手颁布的 《经济适用住房开发贷款管理办法》也于本月开始实施。
相比之下，商品房开发从前期的开发贷款到后期的个人住房按揭信贷，都在持续收紧。
政策的变化让地产商们忧心忡忡。如果中国住房保障体系能够在未来几年内顺利成型，大量的保障性住房将挤压商品房的市场份额和资金渠道。开发商到了要作出选择的时候。而一旦众多开发商选择进入保障性住房领域，中国地产商的暴利时代，也将宣告终结。
开发商困境
做了多年商品房开发的老林最近在研究保障性住房，因为他正在闹“钱荒”。
老林拥有一个毗邻城铁的住宅小区项目。两年前，他以很低的价格从别人手中买下了这块地，目前该项目四证已经办妥，就等银行贷款到位就可以开工。
“没想到，本来年初就可以发放的贷款一直拖到春节后都没能落实。银行的人告诉我，最近总行压缩信贷总量，贷款指标已经用光了，最早也要等到二季度了。”老林说。
老林在多家银行跑了个遍，好话说了一箩筐，但得到的结果都大同小异。面对紧绷的资金链，老林现在面临两种选择：要么找到更高利息的钱把项目做下去，要么就低价把项目卖掉。
就像2004年宏观调控时一样，老林开始寻找资金渡过难关。“相比前两次宏观调控，所幸的是现在市场上的资金依然充裕。”他说。
一位信托公司项目经理介绍，目前开发商融资主要有三个途径。最主要的是银行贷款，对于中小开发商，利率在大约12%左右。
而信托贷款要灵活一些，贷款审核比较快，有的两个星期从审核到私募就可以完成，利率在15%-20%之间，必须质押土地，抵押率50%以上。比较极端的情况下，也有找到一些江浙的高利贷去借钱的。利息通常在25%-30%左右，但除非是找到这个小圈子的关系否则很难借到钱。
尽管资金筹措有道，但与前两次宏观调控中借钱硬挺的情况不同，这次老林对于是否继续把项目做下去信心不足。
目前，除了开发贷款吃紧，银行的个人信贷也颇受影响。央行和银监会去年连续下发“第二套按揭”和“按户计算”两项个人房贷紧缩政策之后，不仅房贷利率提高很多，购买第二套以上住房的首付比例也大幅提高，很多原本可以买房的都放弃了。
老林说，他的项目周边据说还规划了经济适用房，他担心房子建好之后销售会成问题。
但是，现在出售项目显然也不是好时机。一家投资顾问公司总经理告诉本报，去年市场上是一块好地难求。现在情况恰好相反，很多小企业找上门来，想出售手中的项目和土地，但是买家很少。目前的主要买家还是国内大型开发商，但就连SOHO这样比较注重购买合适项目的公司，似乎也暂时不再购进项目了。
这位人士认为，目前那些项目还没有开始的小企业资金链会相当紧张。如果目前的情况持续到5月份，会有很多小企业垮掉。
新政组合拳
地产商们的悲观并非空穴来风。在“第二套按揭”新政和保障性住房预计大规模入市的双重压力下，目前市场观望气氛浓重，2007年底至今房价已经停止了疯涨，在高位徘徊。
一些开发商已开始降价卖房。本报了解到，例如金地名京，1月份开盘，报价每平方米1.7万元，原来的计划则是2万。而招商地产(51.72,0.92,1.81%,吧)的公元1972楼盘，报价1.9万元，原来计划是每平方米2.5万元。
去年11月份，北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价下降358元。这是北京市房价半年来首次回落。
申银万国的一份报告指出，今年1月，京沪深三地房地产成交量持续萎缩，未见反弹迹象。其中北京当月一手房销售仅1.31万套，成交面积为151万平米，和上月相比下降2%和24%；当月二手房销售2658套，和上月相比下降32%。
而半年前，由于开发商抢购各地频现地王的现象也消失了。北京、南京、成都、福州等地均出现土地流拍。
2月19日，投资大师吉姆·罗杰斯在新加坡召开的IMAS投资会议上预计中国房地产市场将出现调整。他称，中国政府一直尽力抑制房地产市场的投机现象，而今年有些中国房地产投机客将会破产。
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