专家讲解投资商铺的风险防范与法律疑难

导语：近几年来，投资商铺成为不少市民置业理财的一种方式，但是商铺投资在目前是一种高风险的投资品种。市民在商铺投资、租赁、转租等过程中应当注意防范哪些法律风险？遇到纠纷又该如何处理？昨天，两位法律专业人士做客本报96466“政法热线”，就商铺投资中的风险防范和法律疑难为读者提供了咨询解答。 热线记录 广告承诺不兑现 投资者怎样维权 市民余先生：开发商当初 “宣传广告”中承诺的投资回报不能兑现时，投资者能够采取哪些补救措施？ 李洪英律师：关于商业广告，根据《合同法》第15条第1款，它一般属于邀约邀请，但同时该条第1款也规定了，商业广告的内容符合邀约规定的，视为邀约，即内容具体确定；表明经受邀约人承诺，邀约人即受该意思表示的约束。具体到商铺类似“售后包租，年收益10%”的宣传广告，其内容具体确定自不必说，并且投资者之所以购买，主要是被其高收益回报所吸引。所以，可以认为此广告宣传属于邀约，它也仍然属于合同的内容。一旦合同的目的无法实现，投资者可以根据《合同法》第五十四条第二款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定主张撤销，并根据第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，要求开发商返还购房款，并要求赔偿相应的能够举证的损失。 包租商铺租金收不到投资者能否主张退房 市民张先生:我购买了一间商铺，买房合同中约定五年内开发商替我将商铺出租,每年一月份和七月份向我支付约定数额的租金，五年后我可以选择退房或自行出租，但合同中并未约定相应的违约责任。我生怕以后每次都拖欠甚至收不到租金，现在有退房想法。不知是否可以退房？ 王敏霞律师解答：张先生由于你购买的房屋的期限不到五年，才两年，退房条件尚未达到。另外购房合同中并没有约定相应的违约责任作保障，但你可以根据《合同法》 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。要求开发商支付租金，并主张逾期支付的银行同期贷款利率计算的损失。 开发商口头承诺 保证人不担责任 市民邱女士：我购买了两间商铺，当初该商铺宣传时，开发商承诺购买后替我出租，每年支付一定租金。但是并没有签订相应的保证合同，现开发商无力支付租金，我想能否让那些保证人来支付我的租金？ 王敏霞律师解答：像邱女士这样的百姓，以为开发商说由很有实力的单位担保，她的租金收益就有了保障，开发商没有能力支付时，就可以向所谓的保证人主张。但根据《担保法》第十三条“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”而邱女士并没有任何书面的材料证明谁是担保人，也就是她的租金收益其实没有任何有效的保证，邱女士如今只能向开发商主张相关的法律责任。 开发、经营方若为一体，能否主张共同担责? 马先生：我在购买商铺时，开发商承诺包租，但是开发商要求我与另一家房产经营管理公司签订出租协议，我不知道可以采取什么办法，把有支付能力的开发商也一起拉进来共同承担将来的租金支付义务？ 李洪英律师解答：房产经营管理公司与开发商虽然是两个不同的法律主体，而实质上房产经营管理公司经常是开发商台前的“代理人”。开发商在背后操控着经营管理公司与投资人之间的民事活动，并且是这些活动导致法律后果的最终承受者。但是如何揭开开发商的面纱，证明其与投资者确实存在着售后返租的行为，却是实践中的一大难题。只要房产开发公司与房产经营管理公司在工商管理部门登记的股东名册不完全一致，就很难证明他们两者是同一法律实体，而售后返租的说法就无从谈起。因此，股东通过绝对控股、间接投资、隐名投资等多种投资策略，就可以轻易地做到房产开发公司与房产经营管理公司实质上的“一套班子、两块牌子”。因此，马先生可以委托律师对开发商和承租的这家公司的档案进行调查，以确定他们之间是否有牵连关系。 嘉宾访谈 理性投资有助防范风险 1、首先了解开发商背景、实力及信誉，履约能力等。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。 2、调查经营管理水平。从某种意义上说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。 3、业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”主要在繁华街区，升值空间比较大，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。以保证自己的投资回报顺利实现。 4、选择的开发商应当对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。 5、将开发商承诺的收益回报率写入合同。购房者在购房时，在无法核实这种宣传的时候，在与开发商签订 《商品房预售合同》时，一定要把这些承诺写进合同中的补充协议里。 6、明确产权分割情况。双方约定的投资回报率一方面要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。 7、在签订合同时最好需要向专业人士请教或请一位律师帮助你把把关。