近年来，随着成都大量商用地产的投入建成，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的平均投资回报率不超过10%，这标志着商业地产的暴利时代已经结束。而素有“一铺养三代”之称的商铺，因其稳定、风险小、回报率高等诸多优势，已成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种重要选择，投资者正开始理性对待商铺投资。
目前街区型商业和底商也成为近年商业开发的主流。随着成都住宅郊区化进程的加快，新住宅区不断产生，新需求也应运而生，社区店发展的市场空间也相应放大。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量较大。
由于地产的商业部分往往是利润的最大点，因此近年开发商对地产项目商业部分开发力度增大，造成目前供应量较大，一些项目租售出现问题，因此短期会以消化前期存量为主，市场产生一定回调。
售价更理性商铺价位向合理回归
中建桐梓林壹号日前商铺打出“全面8折”后，据现场有关人士表示，经过前期销售后，目前推出商铺已所剩无几。记者在现场看到，桐梓林壹号紧靠城南宜家商场、凯丹广场等，与富森美家居家具MALL一街之隔。“桐梓林壹号周边商业配套充足，底商与大商场之间本身就形成竞争，桐梓林壹号优价出清商铺是明智之举。”业内人士如此分析。
攀成钢片区的“通用时代”买一层送一层的6米挑高底商打出高达6折的优惠。“目前攀成钢片区有大量的开发楼盘，但就是没有入住人群，整个区域商业培育时间还有数年甚至更久，人气暂不足以形成商圈；而且区域内ICC、环球汇、乐天等每个楼盘几乎都有大体量商业开发计划，未来起码有上百万平米的商业规模，这都是攀成钢商业投资和开发的障碍和难点。”一位不愿透露姓名的人士表示，目前给出优惠较多的商业项目多集中在商业竞争较大、人气尚待提升的区域，而且眼下住宅销售放缓，开发商势必也将销售回款任务更多寄望于商业，商业楼盘打折促销自然在情理之中。
租金更理性 房东跟商家一起等人气
不仅是商铺销售价格变得更理性，商铺租金也日趋理性，特别是一些开业不久还未成熟的商业体，业主降低了对投资回报率的预期。
粗略统计，去年10月迎宾的金牛万达广场金街目前已经开业的商铺大约占50％，一些商铺正在装修，还有一些商铺没有挂招牌。因为万达金街的售价比较高，所以业主对投资回报的预期也比较高。但毕竟金牛万达广场开业的时间不长，还处于市场培育期，现在房东愿意降低回报率的预期，跟商家一起等人气。据了解，万达金街上有一间117平米的商铺（一楼带二楼），业主以6万元/平米的价格整体购入，目前业主喊价260元/平米/月整体出租。照此租金价格计算，这间商铺的年回报率约为5.2%。
据了解，成都金牛万达广场的“金街”还并非是个案，城南、城西等不少商铺租金都在理性回调。和黄·新街里的商铺也刚刚交房，这里商铺的投资回报率在5%左右，一家285平米一楼带二楼的商铺，月租金要价46000元，此前的成交价是4万元/平米。徳润地产中介工作人员说：“现在新街里面积小的商铺租得很好，有个客户租出去200元/平米/月，也有房东150元/平方米/月就愿意租了。”
四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会会长冉立春认为，之前无论是开发商还是投资者都存在不理性，开发商对于售价预期极高，投资者也希望“一口吃个胖娃娃”，但商铺投资本身就是长线投资而非短线投机，目前成都商铺回报整体较稳定，前景依然较为乐观。
商业在分化 一部分理性回调 一部分持续升温
业内资深人士分析，目前成都商业地产投资呈现出冷热不均，居住人口密集消费层次较高的区域，商铺价格持续走高；而常住人口不足、消费乏力以及商业竞争过度的区域，商铺价格出现调整。
受电商的冲击和供应量增大的影响，虽然部分优质商铺的回报率依然坚挺，但成都商铺的投资回报率整体有所降低。不仅在成都，在全国其他主要城市，整体商铺的投资回报率也呈下降趋势。据深圳媒体统计，2013年，深圳商铺的投资回报率多在3%-4%，也有部分片区仅2%。北京媒体也有报道，去年北京的商铺能达到5.5%的回报率就算优质商铺了。在广州，2013年有近40万平米新增优质商铺，专业机构统计，广州整体商业物业的投资回报率在5%-6%，预计2014年将下降至5%。
因此，对于商铺租金有所下降，特别是一些新开业商业体的回报率不高的现象，成都投资者的接受度越来越高。中海地产商业副总张伟指出：“商铺都有一个放水养鱼的过程，特别是针对优质商家，在开业前期确实可以通过降低租金来吸引他们，一起把人气引过来，商业氛围拉起来。”张伟介绍，中海国际购物公园也是经历了大约一年半的开业阵痛期，当初刚开业时中海国际购物公园的租金也不高，每平米不到100元，而现在一个50多平米的商铺，转让费都被炒到了10万元，租金在250元-300元/平米。
目前成都供过于求的片区不少，但也有不少区域存在投资机会。“南三环天府大道以东天府长城区域、城东东二环双桥子片区，这里的居住人口已经很多，社区消费潜力较大，但商业配套相对欠缺，这样的区域显然存在投资机会。”冉立春表示，目前成都商业格局正在进行全面调整，温度过高的片区在降温，温度偏低的在升温，成都商业逐步在形成新的平衡，在这过程中肯定存在巨大商业投资机会。
来源：成都商报
