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楼市2015为何不乐观? 投资买房还会回来么



楼市的数据其实没那么难看。虽然全年数据还没出来,但基本可以肯定,2014年是迄今为止销售面积和销售额仅次于2013年的第二个高峰。

  根据国家统计局数据,2014年1-11月,全国商品房销售面积约10.17亿平方米,商品房销售额约6.45万亿元。预计全年商品房销售面积接近12亿平方米,商品房销售额7.6万亿元左右。虽然同比均下降8%左右,但这在历史上仍然是个好收成。

  从房企表现来看,销售额排名前20的房企,虽然部分企业没有完成年初制定的目标,但都实现了正增长,而且平均增幅要远远超过全国房地产投资增幅。排名前50的房企里,有些还实现了30%甚至更高的增长。

  政策方面,住建部部署今年工作只字不提“房地产调控”,而房地产信贷即使不会更宽松,也绝不会更紧。

  但为什么主流房企普遍对2015年楼市不是那么乐观?

  最突出的现象是商品房库存大增。从去年前11月的增长态势推导,全年商品房库存面积超过6.1亿平方米已成定局。对各家房企来说,比库存总量更致命的,是去化率的下降。去化率达到60%,就算是非常优秀的企业,估计全国只有20家左右。

  虽然去年三季度成交有所好转,但库存压顶,去化缓慢,地产商都悬着一颗心。也因此,他们都有意放慢了新建项目的开发速度,导致全年新开工面积的下滑幅度要大于销售面积。施工面积的增速也大为放缓。这当然有助于缓解供求压力。

  新增供应在减缓,但有些供应却是箭在弦上,强按不住。何况现已形成的库存已经很麻烦了。成交的改善,只有寄希望于需求的增长。二三线城市限购普遍取消,央行9.30信贷新政,都是在需求端发力,以期稳住脆弱的住房消费不至于下滑过快。

  住房刚性需求,是支撑房地产市场的基础因素。虽然也有部分刚性需求会延后,但总体而言是相对稳定的,否则就不是“刚性”了。改善性需求的弹性较大,提前或延后都是可能的。央行将还贷后购买第二套住房视为首套,将积极推动改善性需求提前入市。去年四季度的成交增长,应该是改善性需求拉动的结果。

  虽然有个别地产商去年底宣称要涨价,但明眼人看得出来,它们不过是营销手段故技重施,想吓唬购房者赶紧动手。新年还没看到几个地产商真正敢涨价。你再牛皮烘烘也得看大势不是。北京万科有个项目还在皇城边上呢,也是慢慢卖不着急。

  每年因为结婚、拆迁而买房的刚性需求,以小换大、以旧换新、人口增加而发生的改善性需求,会有波动,但不至于对楼市形成激烈的影响。供求层面,对成交量和价格有决定性影响的因素,是投资投机性需求。

  任志强认为,买房就是消费,把它视为投资需求是很可笑的事。我倒觉得这没啥可争论的,我个人理解,投资投机需求是指家庭第三套房以上的需求,如果你非要把它归为消费,那购买第三套以上住房就是奢侈消费。

  如同北京实行梯度电价,年购电量超过2880度就算奢侈消费。凭什么说用2881度电就是奢侈消费?因为需要设立一个标准,划一条线。一个家庭有两套房,应该能够满足基本需求,再不够,成年人可以分户,再买两套。

  话说回来,放松限购、限贷后,楼市没有恢复到增长的轨道,就是投机投资需求还在徘徊。除了5个城市限购,其他城市你想买几套都可以。但是,往年那种动辄团购半个单元的现象不复出现,身边朋友想去外地城市买房,问完一堆问题仍然犹豫不决。

  因为,房价大涨、低成本买房的时代,已经飘过你的身旁。即使央行现在支持改善性需求,但对奢侈性或者说投资性住房需求,仍设定了较高的信贷门槛。哪怕如任志强所说,今年9月房价将恢复上涨,但涨幅也是有限的。

  房价涨幅有限,信贷低杠杆,投资买房的魅力必然大减。而第三套以上住房,如果算作奢侈消费,就应该收取一定的奢侈税;如果算作投资,其收益也应缴纳一定的所得税——这恐怕是任何成熟经济体的通行做法。以此观之,焉能不谨慎。

  燕子飞去还复回,投资需求会不会回来,何时回来,却颇费思量。