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从拿地到开盘三年变三月 成都房企进入高周转模式



地产开发快速化是今年成都楼市的一个突出特征。尽管从去年开始到今年,楼市瞬息万变,但一些品牌开发商却在不断调整自己的开发步伐,即“快速拿地,快速出货”。进入3月份以来,保利、蓝光、恒大、绿地、万达等知名房企均在各自的产品发布会上表示,今年将以“多盘齐发”之势加大旗下产品的开发速度。

  种种迹象表明,成都楼市已经进入“短平快”的快节奏时代。而这种“快”,并不仅仅体现在规划比较快,还体现在拿地、销售等等方面。经过长时间的调控磨砺,3月成都楼市的整体开发节奏正在悄然提速。

  现在拿地3个月就开始卖房

  “以往拿地到开盘需要两三年时间,现在拿地3个月就开始卖房,不难看出,更多的房企,尤其是大企业,加入到高速周转‘找快钱’的行列中。”在地产业内分析人士看来,2010年之前,房地产开发进程是这样的:先到土地市场上去拿一块地,之后“小火慢炖”地细细做规划,之前经过各种变数做各种调整,然后在漫长的时间过去之后,再面向市场销售。这中间,可能需要1-2年甚至更长时间。

  在记者采访中,有业内人士甚至认为,一个项目从拿地到开工的时间,事实上取决于政府与开发商两个因素,如果开发商拿地后迅速进行规划、报建、开发,实际上耗费的时间会短一些。如果从提高内部效率看,一般8个月就可以达到开工条件了。”

  自去年开始,“一年内开盘”潮开始在成都楼市占据主流。包括蓝光、保利都创下拿地6个月左右开盘的速度,而蓝光地产更是从拿地到开盘缩短到全行业最短的3个月,据蓝光地产相关负责人透露,蓝光有一套自己成熟的标准化开发模式,通常在考察一个地块之前,这块地适合做成什么样的产品类型,适合多大的户型,精装修还是毛坯,利润率大概多少,其实都已经做过详细调研,心中八九不离十了。拿到地之后,无非只是走一下报建的流程,自然速度就非常快了。

  “短平快”模式应对多变市场

  “人家花两三年时间才做一个项目,我们花一年时间却可以做两个项目。”城南一家品牌开发商老总这样说,“一个公司要做大,必须要靠足够量的产品才可以,快速开发、快速销售的高周转模式已成为开发商应对当前市场的一大主要策略。”

  以开发速度著称的蓝光为例,旗下COCO系产品正是将这种高周转模式发挥到极致,几大项目均是拿地即报建,拿地到开盘缩短到全行业最短的3个月。众所周知,近期亮相楼盘的拿地成本普遍不低,开发商想在尚能以价换量的时候尽快出仓,抢先收回成本,来换取现金回流,同时避免不可预知的风险。否则,一旦房价跌破成本,开发商更加得不偿失。

  楼市开盘节奏的加快主要体现了房地产行业集中度越来越高,尤其是对开发节奏的坚持。“如果早两年前开发商还抱着捂地的考虑,现在都是抱着能早开则早开的心态,否则一旦市场不好,可能就会错过好的开发时机。”一位开发商人士分析说。