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购房“窗口期”转瞬即逝 3月房价将反弹上涨?



继央行再行降息的强刺激后,两会又再派出政策大红包,政策口径可谓直追2009年,被业内人士评价为“天大利好”,认为两会后地方将迎来第四轮房地产刺激政策。

  目前全国楼市均出现回暖迹象,1月份楼市库存出现首度下降,而一线城市楼价与成交量则几乎已全面上涨,这对于有购房需求的买家来说,是一次难得的“窗口期”。在当前楼市供货量充足、价格又还尚未上涨的“触底反弹”前夕,购房者可谓是奔赴一场盛宴,可充分体验买方市场所带来的实惠和惊喜。但需要提醒的是,从历年来楼市调整的经验来看,“窗口期”往往是转瞬则逝、瞬间关门,所谓“手快有、手慢冇”,把握时机尤其重要。

  时隔6年楼市再遇最佳“窗口期”

  在新年伊始,第四轮政策刺激已然开启,在短短不到半年内,楼市已经历三次政策提振,政策出台的密集程度与力度已超出市场预期。而今年两会后,市场预期第四轮政策刺激会更在,不排除地方出台更多刺激政策,宽松度可直追2009年。

  而市场将可能发生怎样的变化?不妨回头看看6年前。2009年的春天,政策也一样从调控滑向宽松,并以货币政策的多次放松为标志,而那是一个让人追悔不已的“春天”,2008年年底楼市位于低谷,年末广州10区均价跌至8012元/平方米,为全年最低点。但在政策刺激下,楼市开始变暖,2009年3月份的“小阳春”行情开始越演越烈,成交放量翻番,5月之后楼市窗口期彻底关门,楼市别春入夏。

  回过头可清楚地看到,2008年11月-2009年3月是该节点的最佳抄底时期,可惜当时许多购房者无知无觉,并沉浸在楼价可能还会再降的期望中,甚至有媒体认为“小阳春”是开发商做出来的“假象”,并非真正的回暖。直至2009年8月,广州楼市交易量接近170万平方米的高峰,这种争论才宣告偃旗息鼓,观望者正是自己的犹豫,错失了购房的最佳时机。

  量价齐升一线城市“涨声不断”

  风起于萍末,在市场即将发生质变的关键期,量变的积累常常最能说明问题。从楼市成交量可以看到,全国楼市的库存红线压力均渐渐解除,供求结构趋于平衡。值得注意的是,区域分化更加明显,一线城市早于全国楼市确立复苏通道,楼价更是蠢蠢欲动。国家统计局的数据显示,今年1月份一线城市新建商品住宅成交均价24138元/平方米,环比增长0.4%,同比增长8.1%;“北上广”一线城市的新建商品住宅成交均价同比均录得上涨,反映了从去年年底开始的暖冬行情,在今年开年得以成功延续,一线城市已坐稳了“小阳春”行情。

  正是销售向好,楼价的上涨也成了必然,“对于一线城市而言,今年已不是涨不涨的问题,而是涨多少的问题”,方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。在广州市场,从去年第四季度和今年以来的楼价走势可见,广州楼价“稳中有涨”趋势已确立,如2月份的某地产数据显示,尽管成交量因春节长假而出现下跌,但均价仍是近5个月来的第二高位。

  而从各区近5个月成交活跃的15个指标盘价格走势也不难看出,与去年10月份的均价相比,有过半楼盘的均价在今年2月有小幅上涨,涨幅普遍在3%-10%,尤其以大发展商指标楼盘表现最为显著,以保利、越秀等多个指标盘录得人气爆棚,成交价出现回涨。“年后多个楼盘的咨询、来访量都有明显的增长,咨询量增幅达到30%,现场销售人员感觉忙不过来了。”保利地产首席研究员吴定金告说。

  踩准节点3-6月成最佳购房季

  对于今年一线城市楼市的走势,“向好”是共识,而“涨价”更是必然的潜台词,星河湾集团董事长黄文仔表示,想要今年一线城市房价下降也许失望。万科董事会秘书谭华杰坦言,全年房地产销售向好几无悬念,今年下半年部分城市房价上涨压力凸显,尤其以去年土地价格暴涨的一线城市为甚。而有着“预测帝”之称的保利地产(广东)董事长余英则肯定表示,今年房价是一定不会跌。

  大佬们都明确预测,眼下正迎来难得的购房“窗口期”。在全国房地产尚处于休整的局面下,一线城市由于处于“价值高地”,势必成为沉淀政策利好的“资金池”。而北上广深的限购又尚未完全退出,楼价暂处于压抑状态,因此楼价表面平稳。正是这个隐而待发、价值迸发的前夜,可谓十年难逢,转瞬即逝。

  不少专家认为,今年上半年3-6月会是转瞬即逝的窗口期,往者不可谏来者犹可追,从历史经验看,踩准楼市节点意味着收获巨大升值红利。正是如此,把握当下,对购房者而言极为重要。越秀地产(广州)副总经理伍岳峰认为,去年年底楼市已见底,今年3月广州楼市将全面复苏。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,3月份开始广州楼市将由冷转热,出现量价齐升的局面。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“两会政策信号、降息货币宽松信号,两大通道的打开,让市场信心大增,3月房价必反弹上涨。”

  而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上的拐点,香港路劲董事局主席单伟豹建议,如果有买房计划,6月份前可以出手了。同策咨询研究部总监张宏伟表示,今年上半年入市为最佳,今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。余英则认为,由于第一季度各大开发商还不会明显涨价,趁着没涨价之前赶紧入手,目前就是置业的最好时机。

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  那一年,你错过的“小阳春”

  最佳入市节点1:2008年11月-2009年3月2008年年底,各大城市如北京、广州、成都等逐渐开闸放地,大多数地块以底价成交。同时,“地王”欠缴地价、退地的消息频传。然而,在宽松的货币政策刺激下,楼市开始渐变,2009年3月份,“小阳春”行情开始越演越烈,成交放量翻番,2008年11月-2009年3月,是该节点的最佳抄底时期。

  最佳入市节点2:2011年12月-2012年4月2011年楼市陷于低迷,看衰声音不断,然而降温8个月后,楼市又开始触底反弹。2012年春,广州楼市出现“小阳春”,窗口期无情地迅速关门。2012年4月份广州楼市成交量已猛涨30%,攀升至83.24万平方米,那是自2007年6月份后再也没有达到的高度,如恍惚一梦,便别春入夏。很快,中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期就出现了。

  大佬说法

  15年会成为拐点之年

  保利地产广东公司董事长余英

  回顾20年,政府的工作报告中出现“支持居民自住和改善性住房需求”的措辞是在2009年,而后房价上涨;可以称15年是楼市的拐点之年,紧接着必然会是房价的上涨。目前,各大开发商第一季度还不会明显涨价,趁着没涨价之前赶紧入手,目前就是置业的最好时机;楼市预计二季度将会回暖,三季度迎来上行!

  楼市尚处在黄金10年

  越秀地产广州公司副总经理伍岳峰

  我在去年的时候曾说过,2014年楼市会见底,今年3月广州楼市将全面复苏。所谓地产“金银期”之说并不是指楼市直线下跌,未来10年依然在稳步上升的黄金时期。这个判断首先基于楼市基本面--供求关系,这是决定楼市走向的一个最重要因素;其次基于楼市发展与GDP增长呈正比例关系;最后看政府调控政策。人口多的城市房价就会平稳上涨,现在购房正当时。

  二季度房价上涨买房越早越好

  方圆地产首席市场分析师邓浩志

  早在去年年底,楼市已经开始回暖,预计3月份开始,广州楼市将会由冷转热,出现量价齐升的局面,二季度房价开始上涨,2015年广州房价将上涨15%,对购房者来说,已经错过了去年年底的最佳入市时机了,现在只能说买房越早越好,越往后越贵。