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房企年报季:毛利超半数缩水 布阵中心城市待突围



又到一年一度年报季。截至3月18日,27家已公布财务数据的房企中,17家房企出现毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除,毛利率水平还将进一步走低。从已公布的上市房企年报中,我们除了可见2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩外,还能看到与往年不同的房企强调“去库存”现象。对于未来市场前景,以及自身出路,各家房企不再乐观:今后到底是从国内市场的兼并打到国外,从住宅市场拓展到多元化发展?还是降低杠杆,在去库存压力加大的情况下防控风险?这是摆在他们面前的两难选择。让我们从房企们各自的年报中窥得他们的选择方向吧。

艰难市场下的业绩:低迷是常态增长成惊喜

2014年碧桂园共有77个全新项目开盘,公司总收入约为845.5亿元,同比增长约34.8%;毛利润约为220.6亿元,利润约为人民币102.3亿元,其中核心净利润达到人民币92.4亿元,同比增长15.5%。碧桂园3月11日召开业绩会,成为首家披露2014年年报的千亿房企,一贯低调的董事长杨国强也现身面对公司利润率降低的质疑,称房地产行业利润率降低是趋势,但碧桂园仍属于利润较高的房企,而2015年碧桂园的销售目标是1350亿元,同比增长5%。“我们的销售在市场不是特别好的时候能够保持增长,已经是相当不错的表现。”杨国强说他对去年业绩满意。

九龙仓在业绩报告中表现了销售型物业的低迷。九龙仓2014年内地已签约的销售额超过2013年,达到人民币215亿元,但仍略低于既定目标,为全年目标的94%。目前九龙仓在内地销售或预售的项目共50个(包含联营和合营项目),位于14个主要城市。九龙仓目前的土地储备(包括投资物业)约1000万平方米,九龙仓称,未来主要看重北京上海等一线城市的机会。“2015年我们的生意会继续做大、做多一点,不过,宏观环境并不乐观。在投资物业方面,我们估计今年仍可继续增长。至于内地发展物业方面,今年销售目标是希望能超过去年的销售额。”九龙仓集团副主席兼常务董事吴天海说。

招商地产的业绩报告也不容乐观,销售降幅更加明显,从52.39%(2011年)下滑至37.33%(2014年)。对此,招商地产方面解释称,2014年高毛利地区(珠三角、环渤海)的产品占比缩减,低毛利地区(三四线城市)的产品结算规模扩大是主要因素之一。同时预计,公司2015年的毛利率将与2014年持平,但如果市场不理想,毛利率还将进一步下滑。尽管下滑明显,但是招商地产37.33%的毛利率仍处于行业领先位置。招商地产董秘刘宁向表示,招商地产毛利率的下降与整个行业不无关系,近些年土地、人工成本的上涨速度远远高于房价。

混沌市场下的选择:弃中小城抱中心城大腿

龙湖地产3月18日公布的业绩报告称,2014年合同销售额达490.5亿元,且回款率依然保持90%左右高位。存货量下降6.4%至103亿元。土地储备合计3492万平方米,平均成本为每平方米2363元。一线及二线城市土储占比增加,新进入南京、广州。此外,龙湖集团预计,2015年房地产市场或仍将处于深度调整期。龙湖将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略,秉承“量入为出、合法合规”的原则,在把握宏观节奏的基础上进一步提升项目投资精准度,强化供销存管理和建安成本的竞争力。

远洋地产业绩报告也很关注回款。2014年,远洋地产实现协议销售额同比上升 12%,达401.42亿元,创下公司历史新高。截至2014年底,集团已锁定待结转协议销售额约474 亿元,将陆续于 2015 及以后年度入账。一二线城市的土地储备价值比重达到98%。远洋地产董事局主席李明在公司业绩会上表示,2015年的房地产市场销售量恢复不到2013年水平,但肯定会超过2014年。一线城市价格会继续上涨,二线城市有涨有跌,而三四线城市则面临下降风险。李明称,2014年是中国房地产市场的重要转折,由卖方市场转向了买方市场,告别了粗放发展时期,房企竞争加剧,局部地区供应量过大。李明称,2015年销售目标是比2014年的401亿增长5%,共有730亿元的货值做支撑。

保利地产3月17日发布的年报显示,2014年,保利地产推货1357万平方米,货值1552亿元,新推货品去化率超过75%,可售货量累计去化率72%,但低于2012、2013年的79%和79%。保利地产管理层在投资者交流会上表示,未来房地产市场三个特点是:行业由高速增长时期进入相对平稳增长期;地产开发业务毛利率趋势性下降;房地产市场从同涨同跌到区域分化。房地产全行业面临利润率下降的过程。今年的整体判断是,在中心城市,或者部分二线城市有价格上涨的可能,只要公司把产品、各种服务做好,应该有信心有能力把房屋品质维持较高水平。