进入5月的重庆正式"立夏"了，气温却反而下降了十多度，局部地区居然还出现了5月飘雪这样罕见的天气。不过与这样天气截然相反，重庆的楼市一波接一波的热点爆出，比如3月的小阳春刚过去，4月的楼市业绩出来了，供应略有减少下，单月成交量环比上涨了接近100万方；另外，重庆科技城来了，九龙坡要大量拆迁了、中央公园重大调整利好来了、大渡口地价突破9千……等等。

种种迹象促使大众的心态基本保持了一致，重庆新一轮行情要来了。正常的刚需和改善人群又开始恐慌了，而尝到了甜头的投机者也开始想入非非，不少人资金充足的投资者，碍于住宅贷款名额限制等问题，又开始把注意力转向了投资商铺。

俗话说"一铺养三代"，这句话被很多老一辈的人时常挂在嘴边。不过时代在变迁，当下的商铺投资已经不再是坐等升值那么简单、粗犷了，弄不好可能会变成"三代养一铺，一铺坑三代"哟。

今天我们就来聊聊关于商铺投资的那些事儿。

一、重庆商业市场的发展，从20年前的解放碑"大都会"一枝独秀，到"5大商圈"各领风骚，再到《重庆商圈发展报告》的"18朵金花"逐渐落地。重庆商业市场经过一轮大跃进发展，商业"过剩"已是事实，大市场环境举步为艰。

2014年之前，重庆的商业扩张在一直处于高歌猛进状态，那时候无论核心区还是规划新区的项目，大多都给自己贴上"商业中心"的标签。

开玩笑的说，那时候没有做集中商业规划的项目是没有"灵魂"的。

一方面因为重庆没有太多的商业消费聚集地，所以理论上都能打造成为所谓的商业新中心，购房者和老百姓也喜闻乐见，可谓上得天时地利，下得民心；另一方面，那时候住宅价格普遍不高，建面7、8千，开发商一算账商业一二层单价2、3万，三四楼单价少说也8、9千，商业售价是住宅的2-3倍，以当时环境来看，企业不多干点商业简直是对不起自己。

不过在接下来的两年，商业地产的供应很快就趋于饱和了，特别是一些原本不具备商业运营实力和经验的中小型企业开始意识到商业的问题：持有型商业招商经营困难，销售型商业竞争压力持续加大。因此2016年开始商业市场供应放缓了脚步，但由于早期的市场大规模开发，商业存量市场仍在持续扩大，据相关数据显示，截至到2018年，重庆主城区商业地产可售面积约630万方，存量去化周期约40个月以上。在这样的发展背景下，商业的大投资环境可以说已经是举步为艰了。

二、"电商"对"店商"的冲击日益明显，互联网的快速发展颠覆了传统的商业模式，改变了人们的消费习惯。

马云和王健林曾经有过一个亿赌局的玩笑，在2020年电商将占有中国零售市场50%的份额，如果没有实现，马云将给王健林一个亿。随后万达开始大量缩减商业地产持有，而以马老师为代表的电商市场蛋糕越做越大，除了阿里、京东，就连苏宁、国美这样的实体店为主的企业也开始大肆发展线上平台，就连万达也尝试过转型做电商，虽然以失败告终。面对电商更轻松的消费模式，商家手续更简洁、成本更低等优势，对实体店的冲击更加明显，可谓迎来了真正的寒冬。

三、商业的售价基本无增长，涨幅、流通性不如均住宅市场。

回顾重庆商业整体市场，我们不难发现，十年前重庆市主城区商铺成交均价大约在14000元/㎡左右，2018年成交均价大约在14800元/㎡；但住宅物业从大约建面5000元/㎡涨到了建面11000元/㎡。当然可以说这十年间的商业供应项目、区域、地段是不同的，但是住宅也一样从核心区扩展到了二环以内。

此外，商铺的转手交易手续也相对住宅繁琐，加上17%的额外税费，也让相对压缩了商铺的增值收益和转手率。

这样看来，我们可以得出一个比较悲观的观点，市面上大多数的销售型综合性商铺物业几乎没有投资价值，或者说投机价值远小于住宅物业。

不过………………

四、眼光再放长远一点，如果你投资计划是长期稳定收入而不是短线投机，也许商业地产是一个选择。

我们认为一竿子打死一片的观点是相对片面的，对于纯投资客来说，商铺投资的核心还是可以看两点希望：一是能不能租出去，这个我们在后面详细说；二是追求稳定、递增的租金收入。

我们知道住宅的租金是相对比较低的，观音桥附近一套1室1厅租金1600-2000元/㎡，而且几乎不递增，用租金算售价回报是肯定不行的，说白了住宅的投资就是一锤子买卖，大家投住宅看重的就是售价节节攀升，如果哪天房价不涨了？加上政府已经明确政策导向打击投机购房，也许某天各种高额税就来了。所以商铺的优势还是客观存在的，前提是你想购置一个作为可长期持有、稳定收入回报的固定资产来考虑，而非短周期转手赚快钱。

五、投资商铺还是地段为王？no！选对商铺类型更重要。

首先李嘉诚先生提出的"投资核心看地段"是绝对正确的。问题是好的地段物业要么买不到，要么买了根本不划算。开发商也不傻，销售型商铺做价格的时候肯定要透支部分回报空间，遇到高回报的商铺企业持有了。大多数投资客买到的商铺价格已经包含了未来5年、10年的价格增值预期。

所以首先还是得选对商铺类型。结合目前重庆的商业市场环境，房不少认为至少有以下两类商铺是可以考虑的：

1、大盘大社区的底商。第一，社区商铺是最简单的商业形态，往往也是客户最容易判断其价值的，被开发商忽悠可能相对更小。第二，这样的商铺是小区居民消费的刚性需求，有稳定的人口消费保证，自然就会有商家谋求商机。第三，电商对社区商业的冲击影响更小，吃饭、理发、药店等生活配套是需要消费者亲自上门体验服务的，更需要实体门店。当然，这样的商铺最好能还够选择商住比低的小区，其次个人倾向于刚需楼盘的商铺优于高端楼盘的商铺，因为刚需人口密集、入驻率一般不会低。

2、靠近大型市政配套的商铺。这里推荐的市政配套以医院、教育（大学）、公共交通枢纽三类，对商业价值提升相对较大。以医院配套商业为例，房不少最近花了一周时间调研了重庆各大三甲医院的周边社区底商，其中不乏一些破旧的老街区，基本没有形象可言。发现两个特点，第一商家入驻率几乎达到100%，第二租金水平高于周边的社区底商2-3倍（旁边成熟社区底商租金100-150元/㎡，医院旁商铺租金300-500元/㎡）。这类商铺买到算是比较划算的。

六、什么商铺绝对不能买？没有统一运营的商业肯定做不好！

商业地产发展到今天，不再是一卖了之的时代。没有统一经营、管理的商铺要么就是砸在了投资手里，要么就是通过几年的残酷自然淘汰来实现，这样的例子已经比比皆是。请记住！好的商业投资项目一定是在设计之初就事先考虑好未来如何运营的，哪怕是社区商业也一样。而且运营、管理团队的执行落地也十分重要，没有运营的商业有极大几率坑投资者，一定不能轻易下手。

七、最简单的商铺投资判断：算账

无论什么类型的商铺都与回报相关，网上有很多关于商铺的租金回报率、内部收益率等测算方法，房不少这里就不过多啰嗦了。

最简单的估算：商铺购买总价÷商铺年收益=XX年

以上就是个人对当下市场商铺投资的浅薄观点，商铺不比住宅，投资一个少则一两百万，多则几百万，对于投资者而言更需要结合自身和商铺本身进行相对系统的评估，如果要风险最小，个人最后给出的投资建议还是：住宅>公寓>商铺，想要投资商铺还是谨慎行事。