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“产权商铺”引爆商业地产危机



记者日前随商务部商业地产调查组赴全国部分城市采访时了解到,因超市经营不善而导致供货商被“套牢”的“普尔斯马特”现象并非仅仅存在于零售行业。近年来,在商业地产领域,也屡屡出现了中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”,并与开发商发生纠纷的“普马”现象。   据调查组人士介绍,在北京、长春、沈阳、武汉、南京等城市,投资者或租户退租、退房等群体事件层出不穷,有的甚至引发了业主围攻开发商、罢市、集体上访的社会事件。 今年5月份,武汉市上万平方米的大型商场———万达广场开业,开发商以每平方米均价3.5万元的价格把商场分售给400多位业主,业主转手将商铺租给几百位租户。但在最初一段时间内,由于缺乏商业氛围,许多商铺生意冷清,业主和租户无法承担高额租金,开业不久即与开发商“上演”了租户退租、闹事的恶劣事件。   位于西三环的北京碧溪家居广场宣传“每个摊位(13.3平方米,售价16万元)一年可收入租金1.9万元(年收益12%),并在3年内可原价回购商铺,超过3年每年递增原价的5%”。至2004年10月,共有2000多人购买了5000个摊位。但因开发商无法履行承诺,已有200多个业主将其告上法庭。   为什么商业地产领域也会引发“普马”危机?调查组人士分析认为,“产权式商铺”开发模式难逃其责。   据调查组分析认为,目前我国一些实力不济的商业地产开发商为了尽快收回开发资金,以偿还从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金,采用把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”开发模式,并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租,许以8%到12%的高额投资回报,有的开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。   “这些只是开发商为了吸引中小投资者投资而打出的广告。”一位开发商向记者自曝开发内幕:一般来讲,为吸引人气,一些资金紧张的开发商会以极低的租金把10%到20%的商业面积租给有声望的大超市、大卖场,开发商在这一项目上并不赚钱。但通过广告吸引投资者,用售后返租的方式把剩余面积分块高价卖出,这才是开发商利润的主要部分。   “目前全国商业平均利润仅为2%左右,根本不能支撑8%至12%的回报。”调查组人士告诉记者,一旦出现商铺经营困难、开发商不能实现承诺时,就很可能对中小投资者造成致命打击。   “产权式商铺”开发模式正是引起经营混乱,进而带来商业地产“普马”危机的首要因素。据介绍,从发达国家的经验看,几乎没有将商业地产分割销售的做法,都是只租不售,这样有利于商业的整体经营和管理,而国内则恰恰相反。一些开发商因资金实力较弱,迫于资金回笼的压力,为了偿还银行和施工队的资金,不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者,卖完后一走了之,丝毫不管商业氛围的培育。在分块售出之后,由于不再是所有者,面对几百家商铺,开发商无权进行统一经营,在缺乏一定商业氛围的情况下,很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果,并会引发开发商和租户、业主间的冲突,演变成商业地产领域的“普尔斯马特”。   有专家表示,我国商业地产中普遍存在的追求短期利润的非理性心理、以及商业地产开发中缺乏一定的融资渠道,也是造成目前商业地产领域“普马”现象出现的重要原因。
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